Objavljamo članek avtorjev projekta "VIVA-Lefortovo", študentov programa NLTR, ki so se, zanešeni nad temo, po študiju združili v skupino "Ekipa 123" in nadaljevali svoje delo. Bistvo projekta je predlog za celostni razvoj dela okrožja Lefortovo, ki je danes preobremenjen z nedejavnimi industrijskimi conami in je zaznamovan z nizko kakovostjo urbanega okolja. V tem članku člani skupine razpravljajo o možnosti ustvarjanja pešpoti med kladivom in srpom, ki jo Don-Stroy načrtuje do leta 2025–2026 spremeniti v stanovanjski kompleks Symbol, pisarniški center CROC in nabrežje Yauza. Takšen bulvar bi omogočal hojo od avtoceste Entuziastov skozi nekdanji Srp in kladivo do rekonstruirane tovarne Kristall, posestva Stroganov 'Yauz, in naprej po Carinskem mostu na drugo stran reke do ulice Nižnjaja Syromyatnicheskaya in Artplaya. Medtem je Don-Stroy na javnih predstavitvah aprila 2015 predstavil prilagojen projekt, ki se razlikuje od zmagovalnega, kjer na mestu železniške proge ni osi za pešce in se notranji bulevar konča znotraj stanovanjskega kompleksa Symbol, ne da bi zapustil mesto.
Spomnimo, prvo mesto na lestvici žirije za koncept rekonstrukcije kladiva in srpa je zasedel projekt MVRDV, nato pa je bil z odločitvijo razvijalca za zmagovalca razglašen projektni projekt LDA.
Spodaj je članek avtorjev raziskovalnega projekta. ***
V okviru izobraževalnega programa "Novi voditelji teritorialnega razvoja", NLTR (program organizirata MARSH in RANEPA), smo preučevali urbano območje, del okrožja Lefortovo. Diplomanti, ki jim do usode regije najbolj ni vseeno, so se organizirali v skupino Team 123, ki še naprej sodeluje pri projektu VIVA-Lefortovo. Opredelili smo več lokacij, katerih preobrazba bi lahko pomembno prispevala k razvoju infrastrukture okrožja in povečala udobje bivanja za obstoječe in bodoče prebivalce, nekateri od teh predlogov imajo za mesto oprijemljive koristi.
Kot primer bi radi prikazali vrsto urbanih vprašanj in bili pozorni na vprašanja, ki pri razvoju projektov na podobnih ozemljih pogosto izginejo:
- Zakaj povezljivost ozemelj na lokalni ravni izpade iz vidnega polja oblikovalca?
- Kako se lahko nekdanje industrijske cone organsko prilegajo obstoječemu urbanemu kontekstu?
- Zakaj je splošna kakovost urbanega okolja na nizki ravni?
- kot mestno gospodarstvo, vklj. je znesek davčne osnove povezan z urbanim ozadjem?
V našem članku se ne bomo poglabljali v teoretične vidike problema, ampak bomo s konkretnim primerom poskusili pokazati, kakšni mehanizmi in kakšna logika razvojnih udeležencev naše mesto ne oblikujejo vedno najbolje.
Upoštevali bomo del mesta med reko Yauzo, avtocesto Entuziastov, ulico Krasnokazarmennaya. Ta odsek označujemo kot ozemlje VIVA-Lefortovo, za ta odsek pa predlagamo glavne preobrazbe.
To območje odlikuje dejstvo, da je preobremenjeno z nekdanjimi industrijskimi conami, ki ne delujejo več kot proizvodnja, kakovost okolja in okolice je na nizki ravni, veliko je praznih zapuščenih lokacij. Hkrati ima ozemlje pomemben vir za kakovostno nov razvoj: prisotnost pomembnih zgodovinskih znamenitosti v dobrem stanju, bližina reke in veliko zelenih površin, bližina središča in prometnih vozlišč. Zanimiv je interes podjetij in razvijalcev za razvoj spletnega mesta: štirje glavni igralci so izrazili zanimanje za predmete na spletnem mestu.
Že lahko opazimo odmeve prihodnjih sprememb: obrat Kristall se preoblikuje v umetniški grozd, ozemlje tovarne Srp in kladivo se pripravlja na stanovanjsko gradnjo, Skupina podjetij Morton je začela prodajati stanovanja v stanovanjskem kompleksu na lokaciji nekdanji obrat Almaz-Antey.
Oglejmo si podrobneje projekt stanovanjske četrti Symbol, ki ga je Don-Stroy predlagal za izvedbo na ozemlju nekdanje tovarne Serp in Molot, kot prevladujoč in dolgoročno pomembno vplivajoč na razvoj ozemlja. Razprave o tem projektu so se začele leta 2012, zato je mesto razvijalcu ponudilo mednarodni natečaj za razvoj arhitekturnega in urbanističnega koncepta za razvoj ozemlja tovarne. Cilj natečaja je "izbira arhitekturnih in urbanističnih načrtov za oblikovanje večnamenske urbane enote z razvito infrastrukturo, integrirano v urbano tkivo in ustreza zahtevam trajnostnega razvoja okolja".
Glede na rezultate natečaja je bilo predstavljenih pet projektov, sheme zanje so podane spodaj. Štirje od teh projektov vzdržujejo pešpot ob nekdanjih železniških tirih. To je očitna rešitev, ker zagotavlja komunikacijo med mikrokrožji, omogoča neposreden dostop do reke Yauza za bodoče prebivalce, pa tudi neposreden dostop do kulturnih znamenitosti tega območja: posestvo Stroganov, umetniški grozd Crystal, hidroelektrarno Syromyatnichesky s sosednjim parkom, Artplay ozemlje.
V vsakem od projektov so železniški tiri shranjeni kot os pešcev.
V zvezi s projektom, predlaganim za odobritev, se sprejme odločitev, da se ta povezava na ozemlju stavbe odstrani, namesto tirov pa se zgradijo stanovanjski prostori. Takšna rešitev izključuje možnost uporabe obstoječih predpogojev za razvoj območja in se raje izolira iz prevladujočega urbanega konteksta.
Lahko domnevamo, da je takšna odločitev razvijalca posledica dejstva, da je okolica
ozemlje ne ustreza želeni ravni prihodnjega razvoja - poslovnega razreda. Vsakega razvijalca zanima predvsem ustvarjanje dobička in sploh ni dolžan oplemenititi prostranega ozemlja, ki meji na njegovo spletno mesto.
Predlog ekipe 123 je, da se ohrani obstoječi tir, ustvari enotna povezava za pešce, "Tiny Boulevard", ki bo potekala na mestu nekdanje
železniški tiri. Novi bulvar bo združil več blokov okrožja hkrati in omogočil neposreden dostop do nasipa. ***
Vendar bi mesto imelo koristi prav od tistih projektov, ki se organsko prilegajo urbanemu kontekstu. Če se izvede projekt, ki izključuje takšne vezi, Moskva tvega, da bo dobila še bolj razdrobljena četrtletja, kar bo znatno oslabilo sinergijske vezi. V tem projektu je dostop pešcev do privlačnih središč območja (nasip, Kristallu, Artplay itd.) Težaven. Izbrana razvojna shema spodbuja avtomobilski promet in zaostruje prometne napetosti znotraj območja.
Ločeno bi radi razpravljali tudi o ekonomski komponenti takšnih odločitev za mesto. Na primeru tega ozemlja smo se odločili, da preučimo možnosti za razvoj okrožnega gospodarstva pri izvajanju dveh scenarijev: ob ohranjanju obstoječega stanja in pri organizaciji novega sprehajališča za pešce namesto železniških tirov.
Analizirali smo odsek ceste z ulice. Zolotorozhsky jašek do obrata Kristall. To spletno mesto je zdaj zapuščeno in ga uporabljajo večinoma obrobni prebivalci, saj ga patrulje skoraj ne opazijo. Hkrati so pešci prisiljeni uporabljati ta odsek železniške proge kot križišče med ulicama Volochaevskaya in Zolotorozhsky Val. Povezav med glavnimi ulicami okrožja je zelo malo, ljudje pa trenutno uporabljajo še tako neprimerno pot. Odseki ob tirih so videti zapuščeni in premalo izkoriščeni. Izjema je ozemlje podjetja CROC, ki je v bližini tirov, vendar se je podjetje od tirov čim bolj ogradilo z visoko ograjo z bodečo žico.
Če analiziramo davčno osnovo, pobrano s sosednjih območij, znaša približno 50-70 milijonov rubljev. na leto (izračun je temeljil na zemljiškem davku in davku na nepremičnine). Pretežni del tega zneska pade na pisarniški center podjetja CROC. Preostala sosednja ozemlja mestu praktično ne prinašajo denarja, ker so po označbi industrijsko območje, tj. njihova katastrska vrednost je 4,5-krat nižja od vrednosti zemljišča z namenom, na primer za trgovino.
Poleg tega stavbe na sosednjih ozemljih niso vključene na seznam predmetov, za katere se izračuna davek na nepremičnine. Iz te analize sklepamo: če lahko mesto spretno spodbudi prenos zemljišč na družbeno pomembne funkcije, zlasti na ozemljih, nagnjenih k takšnim spremembam, lahko znatno poveča dohodek iz teh dežel.
Območje ob železniških tirih ima tak potencial velik potencial
rekonstrukcija. Hkrati se bo potencial znatno povečal, če
neposredna povezava s prihodnjim stanovanjskim območjem. V tem primeru se lahko predvideno pobiranje davkov s sosednjih območij poveča na 160-200 milijonov rubljev, kar je 3-4 krat višje od trenutnega stanja.
Tako bi se mesto poleg neposrednega gospodarskega učinka rešilo enega od grdih krajev v okrožju in ga spremenilo v privlačno središče, pešpoti, povezavo z reko, zeleno nabrežje, dostop do Umetniški centri Crystal in Artplay. Predlagamo, da novi bulevar pokličete "Drobni bulevar" in s tem imenom opozorite, da sta pisarna KROK in pekarna v bližini železniških tirov.
Če bi bil ta predlog izveden, bi tudi razvijalec dobil pomembne koristi: nov bulevar deluje tako, da izravnava okolje, zaradi česar je privlačnejši in varnejši za prihodnje prebivalce. Dobro vzdrževan bulevar, ki omogoča dostop do reke in predmete ustvarjalne dejavnosti, je pomembnejši prikaz dobrega počutja okolice kot fotokolaži v reklamnih brošurah. Poleg tega smo prepričani, da takšne odločitve vplivajo na stroške samih stanovanj v stanovanjskih kompleksih v gradnji.
V okviru našega projekta z namenom promocije predlaganih rešitev aktivno kontaktiramo organe in uporabnike zemljišč parcel, za katere predlagamo spremembe. Izvajanje takšnih rešitev je nemogoče brez vzpostavitve interakcije med navedenimi udeleženci. Po naši predpostavki bi bilo mogoče številne boleče točke v mestu rešiti z izvajanjem projektov, ki se osredotočajo na vire in potenciale mesta, že vzpostavljeni urbani kontekst in oblikovanje sinergijskih vezi.
Na primeru projekta VIVA-Lefortovo bi radi predlagali in izvedli nov pristop k reševanju urbanih problemov s poudarkom na maksimiranju potenciala naravno oblikovanega ozemlja s temeljnim poudarkom na povezanosti ozemelj. ***
Uspešni analogi na svetu za preoblikovanje železniških tirov:
High Line Park, New York
Nekdanja železniška proga je bila spremenjena v park, ki je postal nova točka
atrakcija mesta. Zahvaljujoč tej preobrazbi se je izkazalo, da oživlja depresivno
ozemlje mesta, iz katerega je bila umaknjena industrijska proizvodnja. Mestni smog
privabiti vlagatelje, podjetja in nove prebivalce v okoliška območja.
Ocenjeni priliv dodatnih naložb na tem območju je bil ocenjen na 4 milijarde dolarjev, dejansko povečanje pobiranja davka na nepremičnine na leto pa se je povečalo za 100 milijonov dolarjev, kar je že povrnilo stroške ustvarjanja parka. Več>
Good's Line, Sydney
Projekt preoblikovanja zapuščenega območja in železniških tirov v pešpot. Pot je postala privlačna točka za meščane, turiste, študente bližnjih univerz. Izvedba projekta je postala mogoča po vzpostavitvi partnerstev med šestimi lastniki sosednjih zemljišč, oblastmi in javnimi organizacijami. Objekt je bil oddan pred slabim letom dni, vendar je že spodbudil razvoj poslovanja na sosednjih ozemljih in pomembno vplival tudi na povpraševanje in stroške stanovanj naokoli. Podrobnosti 1 in 2.
Ekipa 123 je delala na članku:
Marina Reingold - vodja projekta.
Izkušnje na področju poslovnega razvoja, razvoja partnerskih mrež, odpiranja novih poslovnih področij.
Anna Kasatkina je projektna analitičarka.
Izkušnje na področju nepremičninskega svetovanja, poslovnega vrednotenja.
Ulyana Pyankova je sociologinja projekta.
Izkušnje na področju socioloških raziskav, vodenja volilnih kampanj.
Oleg Raspopov je projektni arhitekt.
Izkušnje na področju arhitekture in oblikovanja. Kustos natečaja za razvoj koncepta parka "Patriot", kustos šole "Osnove arhitekturne prihodnosti"
Vizualizacija:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, objave za razvijalce.
