Maria Melnikova, mestna načrtovalka in raziskovalka v berlinskem Kompetenčnem centru za velika stanovanjska območja, "Ne samo paneli: nemške izkušnje na območjih množičnih stanovanj" je na voljo na svojem uradnem spletnem mestu masshousing.ru.
Spletna predstavitev in razprava o knjigi, ki jo organizira Visoka ekonomska šola, bo 16. decembra 2020 ob 19:00. Podrobnosti so tukaj.
V Vzhodni Nemčiji je delež privatiziranih stanovanj (3,5%) zelo nizek, ker so želeli stanovanja po prenovi le posamezni najemniki po ceni 1000 EUR za 1 m² ali več. (BENN, 2007, str. 29).
Hiše iz obdobja množične gradnje so bile zgrajene približno istočasno. Zato je treba hkrati obnoviti tehnično stanje mnogih stavb. To je ena najbolj ambicioznih in najtežjih nalog pri organizaciji nadaljnjega razvoja območij množičnega stanovanjskega razvoja.
Posebnost Nemčije je, da večina sklada na panojih pripada velikim lastnikom (stanovanjske družbe, zadruge). To poenostavi organizacijo postopka obnove sklada. Namesto skupnosti lastnikov en subjekt deluje praviloma finančno stabilno. Toda v Nemčiji obstaja še ena praksa modernizacije stavb - obnova stanovanjskega sklada v zgodovinskih četrtih, kjer so stanovanja v številnih stavbah v lasti zasebnikov. Za delo s takšnimi ozemlji je bila na zakonodajni ravni ustvarjena shema za delo s postopki obnove - sanitarno ozemlje (nemško Sanierungsgebiet) in sanacijska agencija (nemško Sanierungsträger). Ta izkušnja je morda zanimiva za Rusijo.
Ohranjanje in posodobitev nacionalnega stanovanjskega fonda je ena glavnih nalog razvoja nemškega nacionalnega gospodarstva. Za stanovanjski sklad niso odgovorni samo lastniki, država ima pomembno vlogo. Ustvarja pogoje, v katerih lahko lastniki učinkovito ukrepajo za izboljšanje tehničnega stanja svojih zgradb.
Ohranjanje in posodobitev stanovanjskega fonda je ena glavnih tem pri razvoju konceptov urbanega razvoja. Za mestne oblasti je ta naloga pogosto pomembnejša od novogradenj, saj kazalniki zagona stanovanjskega fonda praviloma nikoli ne presegajo 1% obstoječih stanovanj v mestu.
KfW, Zvezna razvojna banka Nemčije, igra pomembno vlogo pri energetski modernizaciji stavb. Od leta 1990 je banka v stanovanjski sklad Vzhodne Nemčije vložila približno 68 milijard evrov. To je lastnikom (stanovanjskim podjetjem, stanovanjskim zadrugam, združenjem prebivalcev) omogočilo obnovo več kot 65% stanovanjskega fonda, ki je bil v glavnem sestavljen iz panelnih hiš.
Nismo dovolj bogati, da bi živeli v nekvalitetnem stanovanjskem fondu
V združeni Nemčiji so socialistični stanovanjski sklad šteli za "nedokončanega". Najprej zato, ker je na fasadi manjkala plast izolacije. Zaradi stalnega vpliva padavin na zunanje stene se je poslabšalo tehnično stanje nosilnih konstrukcij. To je postalo razlog za hitro in obsežno reorganizacijo.
V skladu s projektom BEEN lahko panelne stavbe zmanjšajo primarno toplotno energijo za 40–50% (BEEN, 2007). Med rekonstrukcijo panelnega sklada v Berlinu je bilo mogoče doseči kazalnik 60 kWh primarne energije na kvadrat. m življenjske površine na leto, kar je več kot dvakrat nižje od povprečja v Berlinu (148 kWh na kvadratni meter na leto).
Nemčija je postala vodilna na področju obnove stanovanj med državami vzhodne Evrope, ker je imela najboljše razmerje med stroški stanovanj in komunalnih storitev glede na dohodek prebivalstva. Po stanovanjski pobudi IWO za vzhodno Evropo stopnja obnove stanovanjskih stavb v serijski gradnji danes dosega 85% (IWO, 2018).
Prenova stavb v Berlinu
Okrožja na obrobju Berlina so bila prva območja v Vzhodni Nemčiji, ki so bila obsežno obnovljena. Pobuda je prišla od mestnih oblasti: leta 1992 je bila po ukazu berlinskega senata razvita "Enciklopedija panelnih zgradb". Vseboval je seznam možnih ukrepov za posodobitev vseh serij industrijske stanovanjske gradnje v NDR z izračunom njihovih stroškov. Teoretična priporočila so bila preizkušena v praksi z izvajanjem več pilotnih projektov v Berlinu. Na podlagi tega dela bi lastniki stavb in predstavniki bank zlahka ocenili stroške posodobitve.
Leta 1993 je berlinski senat začel program za podporo prenovi in posodobitvi stavb. Po tem programu naj bi imeli lastniki 15% lastnih sredstev, potrebnih za reorganizacijo. Potem so lahko zaprosili za posojilo pri banki KfW. Berlinski senat je zagotovil tudi dodatno podporo. Obnovo vseh panelnih stavb v vzhodnem Berlinu (270.000 stanovanj) naj bi končali v 10 letih (Divigneau, 2010). Povprečna naložba za eno stanovanje je bila 20.000 € (BENN, 2007, str. 85).
Lastništvo pri pridobivanju finančne podpore ni bilo pomembno. Seveda bi bila z organizacijskega vidika velika stanovanjska podjetja in zadruge lažje izvajati modernizacijo. Toda tudi stavbe, v katerih so stanovanja pripadala zasebnim lastnikom, bi lahko pod enakimi pogoji sodelovale v teh programih.
Ukrepi za množično obnovo v Nemčiji niso bili izvedeni za posamezne stavbe, temveč znotraj četrtletja kot celote. Veliki lastniki so izračunali potrebo po naložbah za vsako četrtletje in razvili časovne načrte za reorganizacijo. Stanje stanovanjskega sklada v okrožju Hellersdorf v Berlinu leta 1989 in po prvem valu modernizacije sredi devetdesetih let. To je berlinski vladi omogočilo načrtovanje izdatkov za regionalni proračun za podporni program (Divigneau, 2010).
Stroškovna učinkovitost ukrepov za modernizacijo in premišljena uporaba ukrepov za energetsko učinkovitost sta bila glavna merila pri razvoju programa množične sanacije.
Na mnogih območjih so obnovo izvedli brez ponovne naselitve prebivalcev. Zaradi tega so se pojavile posebne zahteve za organizacijo gradnje. Ključna zahteva je, da se dela izvajajo z najmanj pritožbami prebivalcev. Za to je na gradbišču delal poseben svetovalec, ki je lahko sproti odgovarjal na vsa vprašanja o gradbenih delih. Stanovanjska podjetja so za izvedbo del privabila več podjetij hkrati. V vseh pogodbah je obstajal pogoj: če eno od podjetij ne izpolni svojih obveznosti, jih bo drugo izpolnilo in prevzelo dodatno količino dela. Tako so najemnikom zagotovili, da bodo vsa dela končana pravočasno. Poleg tega je bila prednostna naloga nadzor kakovosti del - predstavniki lastnika so vsa skrita dela dnevno dokumentirali.
Posodobitev ogrevalnih, drenažnih in prezračevalnih sistemov je pomenila dodatna dela znotraj stanovanj, čemur je sledilo popravilo kopalnic in kuhinj. Tudi ta dela so bila izvedena brez preselitve. Delo v enem stanovanju je zaradi uporabe montažnih konstrukcij trajalo le 5 dni. Dela v različnih nadstropjih so sinhronizirali dvižni vodi, ki so prebivalcem omogočali uporabo kopalnice in kuhinje sosedov na stopnišču.
Obsežni ukrepi obnove so omogočili uskladitev stanovanjskega fonda s sodobnimi tehničnimi zahtevami in znižanje stroškov komunalnih storitev za več kot polovico. Trenutno se obnova stavb ne izvaja v takem obsegu. Lastniki delajo na podlagi dolgoročnih 30-letnih programov posodobitve, ekonomski učinek vsakega dogodka pa je natančno izračunan.
Katere vrste zgradb so najučinkovitejše pri naknadni opremi?
Nemške sanacijske izkušnje kažejo, da je s finančnega vidika najučinkoviteje rekonstruirati petnadstropne stavbe, pod pogojem, da ni treba graditi dvigal. Ker so dvigala potrebna za gibalno ovirane osebe, je finančno podporo za njihovo gradnjo mogoče dobiti tudi s pomočjo posebnih programov. Veliko težje je obnoviti stavbe nad 10 nadstropij, ker je drago in tehnično težko. Vendar ima Nemčija izkušnje z energetsko modernizacijo stolpnic. V takšnih projektih se pogosto izvajajo le nekatere vrste del, ki so koristne za prebivalce in stroškovno učinkovite.
Večina stavb je bila posodobljena ob ohranjanju obstoječih tlorisov stanovanj in nadstropij. Posamezni projekti s spremembami stanovanjskih načrtov, demontaža zgornjih nadstropij so bili izvedeni na stroške lastnikov ali na račun programa "Rekonstrukcija mesta vzhod". Toda to so bili posamezni primeri. Pilotni projekti so pokazali, da je zgradbo lažje popolnoma porušiti in zgraditi novo, manjšo in v skladu s sodobnimi standardi.
Projekti z nadgrajenimi tlemi so težji od preproste posodobitve, ker je treba okrepiti konstrukcije in posodobiti inženirsko infrastrukturo v stavbi. Izvajajo se na območjih, kjer je veliko povpraševanje po stanovanjih, območja na obrobju mest pa pogosto niso taka. Rešitve z nadgradnjo in priloženimi odseki pa so lahko zanimive, kadar je treba zgornjim nadstropjem stavbe zagotoviti dostop z dvigalom po najnižji ceni. Najprej je jašek dvigala položen v pritrjenem delu stavbe. Nato je zgrajena sama stavba in dostop do stanovanj v zgornjih nadstropjih je omogočen po hodnikih med starim in novim delom stavb.
Kaj se danes dogaja na področju modernizacije stanovanj
Na začetku 21. stoletja je Nemčija začela aktivno razvijati "zeleno" gospodarstvo. Energetska učinkovitost v stanovanjskem sektorju je zelo pomembna. Od leta 2002 na zakonodajni ravni velja „Uredba o varčevanju z energijo - EnEV“. V skladu z 9. členom te določbe so lastniki dolžni izvajati ukrepe za posodobitev ogrevalnih sistemov med rekonstrukcijo stavbe (zmanjšanje porabe energije na najmanj 100 kWh primarne energije na kvadratni meter površine stanovanja na leto) (BENN, 2007).
Poleg parametra "primarna poraba energije" ima pomembno vlogo v "Uredbi o varčevanju z energijo" še "prenosni koeficient toplotne izgube". Odraža povprečne toplotne izgube v celotnem ovoju stavbe. Zakon določa največje dovoljene vrednosti za te parametre. Vendar je KfW razvil več podpornih možnosti za spodbujanje višjih stopenj energetske učinkovitosti (za stavbe s stopnjo porabe manj kot 100, 85, 70, 55 kWh primarne energije na kvadratni meter stanovanjske površine na leto). Boljši kot je kazalnik energetske učinkovitosti, večji je znesek možne subvencije za odplačilo posojila (IWO, 2018).
Kaj se zgodi v drugih državah?
Cilj izboljšanja energetske učinkovitosti v stanovanjih ima pomembno vlogo v politiki Evropske unije. 2005 do 2007 izveden je bil medregionalni projekt "Baltsko energetsko varčno omrežje v stanovanjski zalogi" (BENN). Njegov cilj je bil razviti strategije in orodja za energetsko učinkovite prenove stavb v državah baltske regije (Litva, Latvija, Estonija in Poljska). Tako je v Estoniji in Litvi delež zasebnih lastnikov zelo visok (96% in 97%). Privatizacija stanovanj po razpadu Sovjetske zveze je bila praktično brezplačna (ceno je bilo mogoče plačati s privatizacijskimi potrdili / boni). Vse to je zelo podobno položaju v Rusiji (BEEN, 2007).
Projekt je iskal odgovor na vprašanje, ali je v teh državah mogoče ponoviti izkušnje množičnega obnavljanja stavb, kot je bilo v Vzhodni Nemčiji. Strokovnjaki so analizirali zakonodajo, primerjali razmere v gospodarstvu in stanovanjsko-komunalnih storitvah v baltskih državah, na Poljskem in v Nemčiji. Ocenili so tudi stroške reorganizacije in izračunali finančne zmožnosti lastnikov, da jo plačajo. Zaradi visokih stroškov posojil in nizkih dohodkov prebivalstva v baltskih državah od leta 2007 (leto začetka projekta BEEN) še ni bilo mogoče izvajati obsežnih sanacijskih programov. Samo premožni lastniki so lahko nadgradili svoj dom. Toda po brezplačni privatizaciji je bila sestava prebivalcev hiše praviloma mešana.
Kot rezultat projekta je bilo dana priporočilo, da se množična reorganizacija lahko financira z dolgoročnimi poceni posojili, ki se zagotavljajo na račun nizkih obrestnih mer v državnih bankah. Odstotek je mogoče še zmanjšati s proračunskimi subvencijami. Stanovanje zagotavlja odplačilo posojila - sicer ga bo banka najela. Nujno pa je razviti orodja za podporo družinam z nizkimi dohodki. Pomemben pogoj je potreba po celoviti reorganizaciji. Dejavnosti po korakih ali njihove spontane kombinacije ne bi smele biti predmet podpore.
Alternativni mehanizem financiranja je „sklepanje pogodb“. V tem primeru investitor (na primer gradbeno podjetje) lastnikom stanovanj ponudi, da na svoj račun izvedejo celoten paket predvidenih ukrepov za varčevanje z energijo. V tem primeru skupnosti lastnikov ni treba skrbeti za iskanje financiranja, ki zagotavlja jamstvo za odplačilo posojila. Vlagatelj zahteva le podpis pogodbe, v kateri se etažni lastniki zavežejo, da bodo vsak mesec plačevali določen znesek za opravljena dela (na primer 15 evrov na stanovanje na mesec 20 let).
Po besedah Thomasa Janickega, člana upravnega odbora pobude za stanovanja v vzhodni Evropi v Berlinu: mehanizmi za njeno nadaljnje upravljanje. Glavna težava je zdaj, da so lastniki stanovanj, ki lahko plačujejo energetsko učinkovite nadgradnje svojih domov, odvisni od privolitve nezavarovanih lastnikov stanovanj, ki stroškov obnove ne morejo plačati niti, če bi to želeli (Yanitski, 2011).
Estonija
V Estoniji je 96% stavb v zasebni lasti. Približno 60% prebivalcev živi v večstanovanjskih stavbah, zgrajenih med letoma 1961 in 1990.
Postopek posodobitve stavb v Estoniji se je začel v 2000-ih. Finančne institucije so se zanimale za izdajo posojil, najaktivnejša in solventnejša združenja lastnikov stanovanj so jih lahko dobila. Finančna agencija KredEx, ustanovljena leta 2001, je lastniškim združenjem zagotavljala jamstva za pridobivanje posojil pri zasebnih bankah (Leetmaa, 2018).
Leta 2009 je bil v sodelovanju z Evropskim skladom za regionalni razvoj, skladom za spodbujanje energetsko učinkovitih prenovo stavb, ustanovljen obnovljivi sklad KredEx. Zaradi ustanovitve tega sklada se je v Estoniji pojavil ustreznejši sistem podpore, ki temelji na kombinaciji posojil, garancij za posojila in nepovratnih sredstev. Za financiranje lahko zaprosi katera koli hiša, kjer se po rekonstrukciji poraba energije zmanjša za 20–30%. KredEx zagotavlja 20-letna posojila s povprečno obrestno mero 4%. Lastniki morajo zagotoviti 15% sredstev (to so lahko njihova lastna sredstva ali posojila drugih bank).
Združenje lastnikov lahko zaprosi tudi za nepovratna sredstva podjetja KredEx v višini od 15 do 35% stroškov modernizacije, odvisno od doseganja nekaterih standardov energetske učinkovitosti in uporabe posebnih tehnoloških rešitev (na primer rekuperacija toplote sistem). V obdobju od 2010 do 2014 je bilo s podporo KredExa posodobljenih 663 stavb (1,9 milijona kvadratnih metrov) (Kurnitski, 2018). Od leta 2015 so zahteve za prezračevanje stavb prilagojene tako, da prejemajo nepovratna sredstva. Projekti prenove še 400 stavb so bili financirani od leta 2015 do 2019.
V hišah poznejših serij so uporabljali visokokakovostne troslojne plošče, ki niso zahtevale dodatne izolacije. Zato celoviti ukrepi prenove niso vključevali vizualne preobrazbe fasade, da ne bi zapravljali denarja za povsem estetsko rešitev.
Litva
V Litvi je 97% stavb v zasebni lasti.
Program posodobitve večstanovanjskih stavb v Litvi obstaja od leta 2005. Vključuje financiranje energetske sanacije stavbe s posojilom z nizkimi obrestmi (posojilo za 20 let, fiksno 3% za prvih 5 let). Plačila za odplačilo posojila so skoraj enaka znižanju računov za komunalne storitve po posodobitvi (predvsem za ogrevanje). Tako želi program zagotoviti, da prebivalci nimajo dodatnih finančnih bremen.
Program predvideva tudi številne proračunske subvencije za kritje stroškov vodenja projektov, izdelave projektne dokumentacije in nadzora kakovosti gradbenih del. Od leta 2012 obstaja sistem nepovratnih sredstev za naložbe v gradnjo stavb (30% stroškov za vse, 100% za družine z nizkimi dohodki). Uporabljajo ga lahko združenja lastnikov, ki načrtujejo večjo prenovo stavbe.
Od leta 2013 se v programu pojavlja drugi model, ki vključuje aktivno sodelovanje občin. Mesto imenuje skrbnika projekta in pripravi tudi investicijski projekt za lastnike stanovanj. Potem ko se lastniki dogovorijo o načrtu modernizacije stavbe, upravitelj vzame izposojena sredstva, organizira razpisne postopke, odgovoren je za izvedbo vseh ukrepov in finančno poslovodenje. 80% projektov v programu vodijo skrbniki, ki jih imenuje občina (Smaidžiūnas, 2018). Če lastniki z nizkimi dohodki ne pristanejo na posodobitev, so prikrajšani za subvencije za plačilo komunalnih sredstev.
Spremenjene spremembe so povečale privlačnost programa - konec leta 2019 je bilo rekonstruiranih 2.176 objektov; še 421 hiš je v postopku posodobitve.
Program vodi Agencija za energetsko učinkovitost stanovanj (BETA). Njihove odgovornosti vključujejo odobritev projektov za posodobitev stavb, ki sodelujejo v programu, kot tudi spremljanje izvajanja v vseh fazah. Od leta 2015 BETA s podporo vzhodnoevropske stanovanjske pobude (IWO) izvaja projekt "Energetsko učinkovita prenova urbanih območij v Litvi", katerega cilj je najti model za celovito prenovo stanovanjskih naselij in sosesk. Izvajajo tudi program usposabljanja za občinske uslužbence na področju celostne energetsko učinkovite posodobitve stanovanjskih naselij.
Latvija
V Latviji je delež zasebnih lastnikov 85%. Približno 95% stavb, zgrajenih med letoma 1941 in 1992, zahteva obsežno prenovo zaradi nizke energetske učinkovitosti in pomanjkanja potrebnih vzdrževalnih ukrepov v prejšnjih obdobjih (Jörling, 2018, str. 1).
Leta 2009 je latvijska vlada skupaj z Evropskim skladom za regionalni razvoj začela program Izboljšanje toplotne izolacije večstanovanjskih stanovanjskih stavb.
Od leta 2015 v Latviji deluje ALTUM - državna institucija za finančni razvoj, ustanovljena s podporo ministrstva za gospodarstvo in ministrstva za finance. ALTUM izvaja program za izboljšanje energetske učinkovitosti večstanovanjskih stavb. Lastniki ALTUM-u posredujejo tehnično dokumentacijo za posodobitev, ALTUM pa bankam daje jamstva za izdajo dolgoročnega (do 20 let) posojila združenju lastnikov. Leta 2016 je bil ustanovljen Latvijski baltski sklad za energetsko učinkovitost (LABEEF) za pomoč podjetjem, ki izvajajo energetsko učinkovito prenovo na podlagi pogodb o energetskih storitvah (Jörling, 2018).
Od leta 2018 je bilo zaključenih približno 740 projektov modernizacije stavb (skupaj v Latviji - 53 tisoč večstanovanjskih stavb) (Blumberga, 2018).
Ključni izvlečki iz izkušenj baltskih držav
Rezultati baltskih držav so pokazali, da je možna posodobitev sklada, kjer so vsa stanovanja v zasebni lasti. Vendar to zahteva pogoje, pod katerimi lahko lastniki delujejo najučinkoviteje. Delovnega sistema za podporo modernizaciji stavb ni mogoče oblikovati v kratkem času. Treba je spremljati, kako se združenja lastnikov odzivajo na program, in izboljšati mehanizme financiranja. Prav to se v zadnjih dveh desetletjih dogaja v baltskih državah.
Izkušnje teh držav kažejo, da je program energetske posodobitve za državo koristen v gospodarskem smislu, saj se pojavljajo nova podjetja, povečajo se delovna mesta in plačila davkov v proračun.
Ena od težav, o kateri so poročali v raziskovalnih poročilih o možnostih rehabilitacije v baltskih državah, je majhno število stanovanjskih stavb in manj prebivalstva kot v vzhodni Nemčiji. To ovira možnost oblikovanja stabilnih in neodvisnih finančnih institucij in doseganje visokih stopenj modernizacije. V Nemčiji je bilo sprva mogoče v program posodobitve vložiti znatno količino sredstev, ker je bilo veliko tistih, ki so želeli izvajati projekte. Naslednji projekti so bili financirani s sredstvi, ki so bila prejeta kot odplačila posojila (Jörling, 2018). V zvezi s tem je Rusija bolj obetavna za množično reorganizacijo.
Za države EU je spodbuda za posodobitev stavb izboljšanje energetske učinkovitosti gospodarstva, zmanjšanje odvisnosti od izvoza energije in vplivov na okolje. V Rusiji ta vprašanja niso na dnevnem redu. Toda kakovost stanovanjskih zgradb iz sovjetskega obdobja se ves čas poslabšuje. Glede na raziskave stanovanjskega sklada v mestu Ufa je obdobje brezhibnega delovanja 60–70% panelnih stavb le 15 let (Samofeev, 2018). Nato obstaja nevarnost propada dela stenskih plošč, ki so nosilne konstrukcije stavb. Da bi jih ohranili, je treba izvesti celovite reorganizacijske ukrepe. Toplotna izolacija fasad bo ustavila postopek letnega zamrzovanja in odtajanja zidnih konstrukcij, zaradi česar se njihovo stanje poslabša. Danes je v Rusiji potreben obsežen program prenove večstanovanjskih stavb z delujočimi finančnimi instrumenti.
Potreba po poklicnem vodji, ki bi organiziral reorganizacijo
Strokovnjaki IWO poudarjajo, da skupnosti zasebnega lastništva v postsocialističnih državah pogosto niso sposobne, ko gre za energetsko prenovo stavb. Reorganizacija je zapleten postopek z veliko tveganji za lastnike. Prve faze že zahtevajo finančne stroške. A hkrati še ni jasno, ali bo mogoče doseči rezultat. Napaka v kateri koli fazi (koncept, projektiranje, gradbena dela) lahko privede do dejstva, da cilji sanacije ne bodo doseženi.
Zato vprašanje prenove stavbe ni samo vprašanje financiranja. Skupnost lastnikov potrebuje organizacijsko podporo.
Organizacija prenove stavbe vključuje naslednje faze (Smaidžiūnas, 2018):
• priprava koncepta obnove stavbe;
• organiziranje skupščine lastnikov in odločanje o reorganizaciji;
• razpis za izdelavo projektne dokumentacije;
• podpora postopku priprave projektne dokumentacije;
• razpis za gradbena dela;
• financiranje dela (pridobivanje posojila, prijava za nepovratna sredstva);
• nadzor in prevzem gradbenih del.
Na primer, kot je opisano zgoraj, se je število sodelujočih hiš v programu povečalo v Litvi, potem ko so začeli imenovati zunanjega upravitelja (Smaidžiūnas, 2018). Drug pomemben mehanizem je bila zmožnost pokrivanja stroškov upravljanja projektov z nepovratnimi sredstvi.
Agencije za obnovo stanovanjskih naselij v Nemčiji
Postopek obnove se zaplete, če ne gre samo za eno stavbo, temveč za več blokov ali ozemlje stanovanjskega območja kot celote. V tem primeru je treba sinhronizirati interese velikega števila udeležencev in vzpostaviti številne vzporedne procese.
V Nemčiji obstaja orodje za „reorganizacijsko ozemlje“za reševanje teh problemov. Njegova pravila so zapisana v gradbenem zakoniku. Odločitev o dodelitvi tega statusa ozemlju sprejme mestna uprava. Nato mesto najame neodvisno podjetje - "reorganizacijsko agencijo". Njegove naloge vključujejo usklajevanje načrtov za posodobitev stavb in zemljišč. Lastniki, ki sodelujejo v procesu posodobitve na podlagi izdelanega načrta, se lažje dogovorijo za projekt in prejmejo preferencialna posojila in subvencije.
Agencije za obnovo ne bi smele biti povezane z gradbenimi podjetji, ki delujejo na lokaciji. To je pomemben pogoj, zapisan v zakonodaji. Zagotavlja, da bodo med izvajanjem projekta interesi prebivalcev prevladali nad interesi gradbincev.
"Sanitarna agencija" (nemško: Sanierungsträger) opravlja naslednje funkcije:
• pripravi splošni načrt preoblikovanja „sanitarnega območja“(nemško: Sanierungsgebiete);
• organizira javne razprave in se o načrtu dogovori z vsemi zainteresiranimi stranmi;
• usklajuje zasebne in javne naložbe;
• odgovoren je za izvajanje dejavnosti, ki se financirajo iz proračuna;
• vključi lastnike v izvedbo projekta;
• Pomaga skupnostim lastnikov, da se po potrebi doplačajo (z doplačilom).
Uvedba novih vrst premoženja s tehnično obnovo sklada
Razširjenost zasebne lastnine v večstanovanjskih stavbah je izziv za dolgoročno vzdrževanje tehničnega stanja stanovanjskega fonda. Lastniške skupnosti, ki so bile uspešne v določeni fazi, čez 10 let, ko bodo potrebni naslednji koraki, morda ne bodo več tako učinkovite. Socialna heterogenost postaja še ena ovira za skupno delovanje. Težava je v tem, da so „lastniki, ki so pripravljeni in sposobni plačati za posodobitev svojih domov, pravno odvisni od soglasja lastnikov z nizkimi dohodki“(BENN, 2007). To negativno vpliva na gospodarski razvoj države kot celote.
Zato je treba razmisliti, kako uvesti alternativne oblike lastništva na področjih množičnega stanovanjskega razvoja: zadruge in stanovanjska podjetja, ki lahko dolgoročno delujejo učinkoviteje.
V Nemčiji v 90-ih. spodbuda za ustanavljanje novih stanovanjskih zadrug na področjih množičnega stanovanjskega razvoja je bila, da so lahko za posodobitev sklada računali na dodatna sredstva. Podoben scenarij lahko uresničimo v Rusiji.
Prenos dela stanovanjskega sklada v last stanovanjskih podjetij se lahko zgodi v času, ko tehnično stanje stavb na ozemlju doseže najnižjo dovoljeno vrednost, lastniki pa za njegovo ohranitev niso pripravljeni storiti ničesar. Nato se v postopku obnove sklada lahko spremeni vrsta nepremičnine - nekateri lastniki lahko postanejo najemniki, obnova tehničnega stanja pa bo na račun stanovanjske družbe.
Seveda so to le hipotetični scenariji. Vendar jih je treba upoštevati. Uporaba teh mehanizmov zahteva natančno analizo in prilagoditev pravnih pogojev. Poleg tega bo potrebna prilagoditev stanovanjske politike države kot celote. Če govorimo o Rusiji, je najprej treba ustaviti brezplačno privatizacijo in več pozornosti nameniti ohranjanju obstoječega stanovanjskega fonda.
